Trước thực trạng nhiều người trở thành nạn nhân của “cơn sốt đất ảo”, Luật sư Phạm Thành Hữu, Đoàn Luật sư TP. Nhằm giúp chủ dự án đầu tư / người dân phòng tránh rủi ro…
Trong thời gian qua đã có những “cơn sốt đất ảo”[1] (điển hình là đầu năm 2021 ở Hải Phòng, Quảng Ninh, Bình Phước; hay xa hơn là năm 2019 ở Phan Thiết – Bình Thuận …), gây thiệt hại lớn về người và của cho nền kinh tế, gây hậu quả lớn cho xã hội. . Tuy nhiên, nó dường như vẫn chưa phải là một bài học đủ lớn cho nhiều người; Vì vậy, “cơn sốt đất ảo” trong tương lai có thể nhấn chìm bất cứ ai nếu họ thiếu kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản Việt Nam.
Cách tránh rủi ro
Không thể phủ nhận, nhiều nhà đầu tư thắng lớn nhờ “đi trước, đón đầu” một cách hợp lý (mua đất không có quy hoạch, dự án đầu tư hạ tầng và bán khi hạ tầng sẵn sàng). . Tuy nhiên, cũng không ít trường hợp chủ dự án đầu tư tiền mất tật mang vì chạy theo những thông tin không chính xác, dự án mãi chỉ nằm trên giấy.
Tâm lý của các chủ dự án đầu tư, nhất là đầu tư “lướt sóng”, hễ có thông tin tốt là đổ xô đến đó kiếm lời. Nhiều cơn “sốt ảo đất nền” nhanh chóng diễn ra, chủ yếu là hoạt động mua bán giữa giới đầu cơ. Thậm chí, giới đầu cơ còn dùng chiêu trò, tin đồn thổi giá đất lên để kiếm lời. Nhiều chủ dự án đầu tư thứ cấp không kịp rút vốn trước khi “bong bóng sốt đất ảo” vỡ đã phải chấp nhận chôn vốn hoặc bán lỗ theo kiểu “của chạy lấy người”.
Khuyến cáo, trước khi quyết định đầu tư đất nền ở những nơi có giá đất cao, chủ dự án đầu tư cần tìm hiểu, phân biệt đâu là cơ hội đầu tư và đâu là “sốt đất ảo”. Những cơn “sốt đất ảo” này thường được hình thành từ những tin đồn không có căn cứ nhằm thổi giá đất không đúng với giá trị thực của nó; hoặc chỉ dựa trên thông tin quy hoạch, các dự án đầu tư xây dựng mãi mãi chỉ nằm trên giấy. Vì vậy, chủ dự án đầu tư cần tìm hiểu kỹ về thông tin quy hoạch, thời điểm triển khai dự án đầu tư xây dựng trên thực tế; Chỉ có như vậy, chúng ta mới hạn chế được rủi ro và thua lỗ khi đầu tư vào bất động sản.
Xử phạt kẻ phát tán “cơn sốt đất ảo”
Người môi giới bất động sản là tổ chức phát tán “cơn sốt đất ảo” có thể bị phạt tiền từ 40 triệu đồng đến 50 triệu đồng về hành vi cung cấp không đúng, không đầy đủ, không chính xác. tài liệu, thông tin về môi giới bất động sản theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 58 Nghị định 139/2017 / NĐ-CP[2]. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 4 Nghị định 139/2017 / NĐ-CP, trường hợp môi giới là cá nhân tung tin “sốt đất ảo” sẽ bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 25 triệu đồng.
Rõ ràng, hành vi lan truyền “cơn sốt đất ảo” gây ra hiện tượng “bong bóng” trên thị trường bất động sản Việt Nam, một khi “bong bóng” vỡ sẽ dẫn đến thiệt hại lớn cho nhiều người, kéo theo hệ lụy là nhiều người. trong một xã hội mà các chế tài như vậy không đầy đủ và không đủ sức răn đe. Phạt tiền tối đa là 50 triệu đồng đối với môi giới là tổ chức, tối đa là 25 triệu đồng đối với môi giới là cá nhân là quá nhỏ so với số tiền thu lợi bất chính mà họ thu được; Do đó, chế tài xử lý chưa đủ mạnh để răn đe các trường hợp vi phạm.
Đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nghiên cứu kỹ tình hình thực tế về vấn đề này trong thời gian qua, từ đó có hướng xử lý triệt để tình trạng “sốt đất ảo” đang lan rộng (từ việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật đến chế tài đủ mạnh). đối với các trường hợp vi phạm cho đến khi tiến hành cưỡng chế một cách nghiêm minh, quyết liệt, không có “vùng cấm” đối với bất kỳ cá nhân, tổ chức nào). Với những hậu quả nặng nề mà cơn “sốt đất ảo” gây ra cho người dân và nền kinh tế, các nhà lập pháp có thể nghiên cứu, cân nhắc phương án bổ sung tội danh “cơn sốt đất ảo” lây lan vào Bộ luật. Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017); Có như vậy mới đảm bảo đủ sức răn đe, hạn chế vi phạm làm “sốt đất ảo” lan rộng.
[1] “Sốt đất ảo” là khái niệm dùng để chỉ tình trạng giá đất tăng trên diện rộng, tăng đột biến, nhiều lần trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật.
[2] Nghị định 139/2017 / NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến và kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng; sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý các công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.